Contrato de coworking: cessão de uso ou aluguel?
Quem assina um plano de coworking quase nunca pensa nisso, mas a pergunta muda bastante coisa: o contrato é um aluguel, com as regras da Lei do Inquilinato, ou é outra coisa? A resposta curta é que depende do contrato e de como o espaço é usado na prática. E isso varia de um espaço para outro.
O que a lei diz
A Lei do Inquilinato, a Lei 8.245 de 1991, é a que regula o aluguel de imóvel urbano. Ela não cita coworking em nenhum artigo.
Por isso, cada espaço escreve o seu contrato do seu jeito. Encontramos contrato de coworking que diz seguir a Lei 8.245 e termos de outra rede que dizem, com todas as letras, que o plano não cria direito de locação. Os advogados que ouvimos em vídeo costumam descrever o coworking como cessão de uso de espaço com serviços juntos: mesa, internet, recepção, limpeza. Um contrato misto, que não é só aluguel nem só serviço.
Não há uma resposta única e definitiva sobre isso. Pesam o que o contrato diz, se você tem uma área só sua e quanto dos serviços entra no preço.
Por que isso importa
Se o contrato não for de locação, algumas proteções do inquilino não valem. A principal é a renovação obrigatória, a chamada ação renovatória, que garante ao comerciante ficar no imóvel ao fim do prazo.
Mesmo no aluguel comum, essa renovação tem exigências: contrato escrito, prazo somado de pelo menos 5 anos e 3 anos seguidos no mesmo ramo. Quem usa coworking por planos mensais raramente chega lá. Para a maioria, o que pesa no dia a dia é outra coisa: multa, aviso, reajuste e caução.
Multa e aviso para sair
Na locação, a multa por sair antes do fim do prazo é proporcional ao tempo que já foi cumprido. Quem sai faltando dois meses paga menos do que quem sai no primeiro mês.
No coworking, o contrato pode ser bem mais duro. Vimos contrato em que a multa por rescisão por culpa do cliente é a soma de todas as mensalidades que faltam. Vale saber que o Código Civil manda o juiz reduzir multa claramente excessiva, mas isso é discussão para quando já existe briga.
O aviso também muda. Na locação por prazo indeterminado, a lei pede 30 dias de aviso por escrito. Um contrato de coworking que lemos pedia de 1 a 3 meses, conforme o prazo do plano.
Reajuste e renovação
Pela Lei 10.192 de 2001, reajuste por índice só vale em contrato de 1 ano ou mais. Em prazo menor, não.
Atenção à renovação automática. Há contrato que, ao renovar sozinho, troca o preço que você pagava pelo valor que o espaço cobra na época. Na prática, o reajuste vem sem índice nenhum.
Caução e taxas de entrada
Na locação, o dono pode pedir só uma garantia, e a caução em dinheiro vai até 3 meses de aluguel.
No coworking, comece pelo que o contrato diz. Um que lemos pedia caução de 2 mensalidades, devolvida em até 30 dias após o fim e a quitação, e uma taxa de ativação por pessoa. Outro pedia caução de 1 mês. Pergunte também se há taxa de saída.
Se você ainda está decidindo o plano, explicamos os preços no texto sobre quanto custa o coworking.
Antes de assinar
Nada aqui é parecer jurídico. A gente mostra o que a lei e os contratos dizem para você saber o que perguntar. Leia o contrato e, se o valor for alto, mostre a um advogado.
Equipe conectasalas